延边

警惕地王风险传导

2016年06月06日来源:国内动态责任编辑:zhangyunxiang

今年以来我国热点城市土地市场异常火爆,地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见,各种形式的地王项目已经超过150宗,较上年同期出现明显增长。地王项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资,地王价格快速上涨能否顺利向房价传导存在不确定性,需要高度关注地王风险对金融体系资产质量的冲击。

据中原地产数据,截至2016年5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增长48.4%。房地产业是资金密集型行业,也是金融体系融资投放重点。2016年一季度我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,增速比上年末高出1.3个百分点,比各项贷款增速高出7.5个百分点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元,增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。在金融机构表内贷款之外,各种形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资,导致社会资金进一步向房地产企业聚集。据国家统计局数据,2016年1-4月,全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%,增速比1-3月份提高2.1个百分点,较上年同期回升19.3个百分点;其中,比重最大的部分为“其他资金”,规模高达19915亿元,同比增长37.9%,高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。

在现行房地产开发企业“滚动开发”、“项目开发”模式下,房地产开发企业资产负债比率整体较高,杠杆率居高不下。有机构研究,2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点,整体负债水平有所上升。这些情况表明,热点城市参与地王项目竞拍的资金,并非主要来自房地产开发企业自有资金,而主要来自各种形式的金融体系融资。

房地产行业具备很强吸纳资金的能力,决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此,房地产企业非理性追捧地王项目将引发强烈外部效应,甚至存在道德风险。一方面,房地产开发企业追捧地王项目,不仅可以扩大企业知名度,而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨,也将推动房价上涨预期,有利于周边商品住宅销售。另一方面,即使房地产开发企业地王项目无法顺利销售并回笼资金,经营损失主要反映在项目公司,且主要以土地使用权为抵押,主要反映为金融体系资产质量恶化。最坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉,但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险,因而存在较大的道德风险。

在宏观经济下行压力未减,经济增长形势尚未完全稳定的情况下,金融机构也倾向于为房地产业提供巨额融资支持。但对单个金融机构看似理性的选择,对群体来说,可能会陷入“群体无理性”的风险。目前看,抑制热点城市房价上涨,最有效的手段看来莫过于调控流入热点城市房地产业的资金规模,限制金融体系资金对地王项目的支持,有效引导房地产开发企业合理审慎评估地价过快上涨风险。还有,应该在掌握社会融资规模房地产行业投向基础上,引导金融体系资金流向速度,避免资金在房地产业上过度聚集,推高房地产行业整体资产负债率和杠杆水平,导致金融风险过度集中。此外,金融体系对房地产行业融资策略,要逐渐从抵押物等第二还款来源向房地产开发企业经营状况等第一收入来源转移,更加看重企业未来的正常经营现金流状况。

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