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什么是住宅采光权 侵权采光权的补偿标准

2016年10月09日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

什么是住宅采光权 侵权采光权的补偿标准

我们都知道对住宅的选择要考虑很多因素,楼层、户型、地段都非常重要。采光对于一所住房来说是至关重要的。现在的房地产开发针对住宅项目也有明确的采光规范,如果采光权被侵犯应该如何应对和解决呢?采光侵犯有没有法定的赔偿规定。今天小编就为大家做一些关于采光的常识介绍。

随着《物权法》的出台,采光权愈来愈得到人们的关注,这不仅说明了人们居住水平的逐步提高,也说明了人们日益重视生存权利,期待着采光权能更好地被重视和保护。采光权是指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。一般认为,采光权派生于所有权,是财产权的一种。在国外,许多学者甚至认为采光权不是一种财产权,而应属于人格权,它不仅与生命、健康相关,还包括生活的安适、宁静。近年来,因采光权受到侵犯而产生的纠纷日渐增多,越来越成为人们关注的问题,由此引发对采光权侵权如何补偿这一司法难题的法律思考。

一、采光权保护中存在的法律问题

(一)相关法律法规对采光权的保护未作具体规定

我国现行的法律法规对采光权侵害及补偿的规定太过笼统,相关法律法规对采光权的保护并无具体规定。《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《物权法》第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城市个人建造住宅,必须符合城市规划的要求,不得妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。”《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》第七条规定:“住宅设计应重视室内外环境,满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求,提高居住的舒适度。”此外,最高法院《全国民事审判工作座谈会纪要》对于违章建筑引起的纠纷曾规定:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。”

上述规定,只是明确了房屋所有人或者使用人享有采光权,邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权,并以此确定受害方的采光权是否被侵害,但对于采光权的保护和补偿却没有具体的规定和细则。

(二)司法实践对采光权侵权损害赔偿标准不一

司法实践中,由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准,各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一。1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定:“被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台中心点(均以外墙面计),在冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉,目前北京市对采光权的补偿还在使用这一标准。2004年10月,长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出审判时,认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定,按照每平方米110元作为赔偿标准。这样,受害方64.73平方米的住宅,仅获得了7120.3元遮光补偿。2004年,天津一位住户起诉主张自己的采光权,在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下,法院依照公平原则判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元,赔偿标准是按每平方米120元计算。不过,这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积,而不是整套住宅。

还有的法院对采光权侵权的赔偿判定,是按照受害方因住房阳光被遮后,多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月,湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为,湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益,要求侵害人采取折价赔偿办法,即从2003年4月1日起至其停止侵权时止,侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。也有的法院以原房屋的置换价值减去遮光后的建筑物置换价值,来作为赔偿受害方的采光损失数额。[3]

显见,从目前的司法实践和现有法律法规来看,采光权的损害赔偿数额面临以下问题:一是各地判决标准不一,大多取决于法官的自由裁量权;二是数额确实太少,难以体现采光权价值,被侵害主体的利益得不到真正的满足。

二、对采光权主体的认定及其享有的权利

(一)采光权侵权案件的原告主体及其享有的权利

采光权纠纷案件的原告应当包括被侵权房屋的所有权人、被侵权公产房屋的承租人、被侵权房屋出售前的房地产开发企业以及尚未取得产权证的购房人。采光权侵权案件原告提起诉讼的前提应当是其所有或承租居住的房屋被新建筑物遮挡,导致采光受阻,或不能采光。此外,只有原有采光权利正在或即将受到侵害的,方可成为原告。如果权利人在购买房屋时,已经存在其他建筑物遮挡其房屋采光的,购房人不得以其房屋被其他建筑物遮挡为由提起侵害采光权诉讼。相邻的建筑物之间,特别是建筑物的使用人,应当按照有利生活,团结互助的原则妥善处理相邻关系,对于私自搭建临时建筑,导致他人采光权损害的,应当认定是侵权。

采光权根据物权的效力,受害主体可以享有物上请求权,可以要求停止侵害、妨害预防,此种权利保障方法亦可称为财产法则。财产法则指除非事先获得权利人同意,否则法律禁止他方当事人侵害这个权利。换言之,权利人之相对人得通过与权利人的磋商谈判,设定彼此主观上能接受的对价而侵害这个权利,或是去改变原有的权利归属状况。[4]财产法则相对应的是补偿法则,指即使未得到权利人的事先同意,相对人仍可侵犯权利人之财产权,但必须依法作适当的赔偿。财产法则与补偿法则两种法则,实际上代表著两种不同的法律保障方式与立法选择:在侵权行为的情形,前者意味着恢复原状,后者意味着金钱赔偿;在契约法领域,前者意味着“强制执行”,后者意味着金钱“损害赔偿”;前者意味着“物上请求权”,后者意味着“偿金请求权”。引入财产法则与补偿法则的概念之后,用于分析通过诉讼途径的解决办法就变得非常简洁。法院或者适用财产法则要求侵权的一方恢复原状,还邻人的采光权,或者适用补偿法则,予以合理的采光权损害赔偿。

(二)采光侵权的赔偿主体及其应承担的赔偿责任

采光侵权的赔偿主体因侵权行为的不同而有所不同。在现实生活中,采光侵权行为主要有以下两种表现形式:一是城市或农村中个人在自己所有的宅基地上乱建房屋侵害邻人采光权而引起的纠纷;另一是通过合法的行政许可建造的房屋侵害邻人采光权,这种情形既可能是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人采光权,也可能是房地产开发商在经过合法行政许可后建造的建筑物对相邻住宅的采光权构成侵害,此种纠纷也是目前城市住宅采光侵权的主要表现形式。根据以上分析可知,可能成为采光侵权赔偿主体的应该主要包括:给他人采光权造成侵害的城市或农村乱建房屋的所有人,城市私房改建、重建人以及房地产开发商。

采光侵权的赔偿主体承担赔偿责任的前提是其行为符合采光侵权行为的构成条件,且构成对被侵害方的实质性损害。笔者认为,具备以下条件即构成对采光权的实质性侵害:(1)存在侵害行为,即侵害人实施的使不动产相邻人基于其对不动产的所有、占有和使用权而应获得的日照之利益受损的行为。这里的侵害行为不要求一定是非法行为,只要造成他人基于采光权而应享有的合法利益受损即可。(2)发生侵害结果,采光权侵害必须以一定的损害结果为必要,否则无法对损害赔偿进行具体量化和测算。侵害结果可以是身心伤害,也可以是财产损失。而被侵害的采光权,必须是基于合法占有、使用而拥有的正当权利,即失去此权利将无法正常生活。(3)侵害行为与侵害结果之间有因果关系,即侵害人的侵害行为与受害主体的采光权损害之间存在一定的因果关系,其侵害结果须由该侵害行为引起,没有该侵害行为就无该损害结果。此外,在建筑物得到行政许可的情况下,由于该建筑物属于合法,如果仍然对相邻人造成损害,若损害较为轻微,相邻人应该有义务予以容忍。换言之,即使是合法建筑,如果遮挡行为给相邻人的日常生活带来较大影响,对受害方造成实质性损害的,仍应该承担相应的赔偿责任。

三对采光权侵权及赔偿的法律完善

(一)采光权应作为独立的人身权在立法中体现

在现代社会,采光权不仅仅作为一项财产权,富含深刻的经济意义,更承载着人类基本的道德价值和准则——尊重人类的本性生活,其还具备基本人权、环境权、人格权等多种权利的基因。因此,采光权应作为一项独立的人身权利在立法中体现出来。采光权不仅体现为物权,从某种程度上讲应当归纳到人身权的范畴。采光权是与人类生命和健康息息相关的权利,是人在居室中对阳光充分需要的权利。采光权不是谁赋予的,而是作为人与生俱来且必需、必要的权利,采光权对于人的生命和健康的价值是不能用简单的数字和经济来衡量的。[6]

在现代民法对权利越来越完善的保护面前,我们应该把采光权看作是一种特殊的复合性权利,即派生自所有权,包含着财产权益和一般人格权利的复合体。其中财产权益的内容包括两点:第一、不动产本身的财产市场价值不因采光权侵害而减损;第二、不动产使用人因采光权侵害而导致不当的支出增加。而人身权的内容主要是不动产使用人不因采光权侵害而由此引发精神上的不悦和痛苦。[7]现今,对于采光权的保护往往是把采光权作为物权保护,然而实际上采光权侵权是对人身等多重权利的侵害,如果仅仅把采光权作为物权加以保护,,则其保护力度是远远不够。

(二)明确对采光权侵害的救济方式

采光权侵害的救济方式主要有两种,一为物权救济方法;另一为债权救济方法。采光权的侵害可以采取物权的救济方法,当物权的救济方法显然有违经济原则时,就应该采取债权的救济方法。

首先,对于采光权侵害应采取物权保护方法,根据物权的效力,受害主体基于物上请求权,可以要求采取妨害预防、停止侵害、恢复原状等物权救济手段。赋予受害主体物上请求权旨在使其在权利受到侵害时获得救济的途径,此种权利保障方法亦即财产法则。其次,对于采光权的侵害可以采取债权保护方法作为物权保护方法的补充,使受害者得到侵害者的民事赔偿作为其权利受到侵害的补偿。以债权保护方法作为物权保护方法的必要补充,可以对被侵害人进行更充分的救济,同时也可以避免资源的浪费。

这两种方法代表着两种不同的法律保障方式与立法选择。采光权属于物权范畴且侵害又关系到自然人的身心健康,所以在侵害的救济上还是应优先适用物权保护方法,只有在适用恢复原状等物权保护方法显然会导致效率过低的场合,再适用债权保护方法。在适用债权保护方法时,要对受侵害方进行充分救济,因为受侵害方往往是弱势群体,应充分考虑其损失,这样既使社会效益最大化实现社会正义又兼顾了个人正义。同时,采光权侵害的救济程度及方式应依善意、恶意有所区分。所谓善意侵害指由于不可预见或不可避免的原因而损害了一方的采光权,并已尽力补救。所谓恶意是指明知后果恶劣,足以侵犯他人采光权,为私利甚至故意阻挡。善意从轻、恶意加重,结合实际情况在适用采光权侵害救济的方法、程度上予以斟酌考虑。

此外,对于由建设违章建筑引起的侵权纠纷,也可以通过行政程序来解决。《中华人民共和国城市规划法》第40条规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。”对于因为违章建筑而使自身的采光权受到损害的一方受害主体来说,也可以通过行政救济的手段来保障自己的权利,即向当地县级以上人民政府的规划行政部门进行举报,通过行政机关的行政处罚来实现自己的权利。

(三)确定认定采光权侵害赔偿的标准

根据前文所述,我国到目前为止还没有统一的关于采光权侵害的认定及赔偿标准,由于各地区法院处理起采光权纠纷的依据不同,出现了采光权案件的审理难、判决难,以及维权困难的局面。

笔者认为,由于我国特殊的地理情况,采光权的侵害赔偿很难有统一的国家标准,我国各地区的地理位置的不同,接受日光照射的强度和时间必定不同,因此,笔者认为应该允许各地方根据本地区的特定情况制定相应的标准。

由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上,还体现在对健康权、身体权、人格权以及其他权利的侵害上,因此各地方确定赔偿数额时应该主要考虑以下因素:(1)采光权被侵害而导致的房地产价值的贬损幅度;(2)因采光权受到侵害和限制而使受害主体在身体上和精神上受到的伤害;(3)今后房屋使用中因采光受到限制而增加得取暖、通风、照明等所额外支出的费用;(4)采光财产权益随着房地产增值而产生的幅度。

为了能够使各地区在制定采光权侵害赔偿标准时有统一遵循的依据,笔者认为,可以将赔偿的计算方法量化和公式化。即可以先行确定受侵害房屋每平方米每小时采光的赔偿基数(n元),然后乘以受到侵害的建筑面积、每天的受害的小时数、再乘以不动产未来的使用寿命,此外再加上因采光权被侵害而受到的精神损害赔偿就可以得出具体数额。具体公式可以表述成:n元/平米/小时×房屋总受害平方数×每天受害小时数×受害总天数+一次性精神损害赔偿额=总赔偿额。当然,赔偿基数的确定以及具体数值的测算应由专业人士来进行。

综上所述,司法实践中在确定采光权受侵害后的赔偿数额时,可考虑上述因素并依据计算公式,根据采光权侵害的程度,结合该地区的实际情况来确定具体的赔偿数额,使赔偿数额更趋于合理化,使受害主体得到更为充分有效的法律救济。

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